海南地产爆裂，重要一点就是“炒楼花”炒成“杠上花”，那什么是“楼花”，怎么炒？
卖楼花，学名“地产预售制度”，香港霍爷手笔。其实完全算霍爷独门迷踪拳？也不是。
大部分走邪路的资本主义国家，劳动人民要买间房，先选好地皮，然后找来建筑公司，画好图纸，预付定金，建筑公司就开工，修完交房，支付尾款。
这种还没盖房就先定（买）下的模式，实质也是买楼花。
只是“资本主义走邪路，穷人大多住别墅”。这样一家一栋的House，对邻居旁人无甚影响，所以大家也就不甚关注。
香港不同，大家都知道了，本来就地少人多，加上港府捂地惜拍，住House？有千尺豪宅（套内90来平米）给你，都是中上阶层。
所以香港绝大多数物业都是高层公寓，恰恰和神州殊途同归，不愧血浓于水。
高层公寓，这个资金就要求大，工期长，又牵扯到几十几百户，不像修别墅，一户一栋，修完就完工收钱。
所以资本主义社会，修公寓的成本就摊得比修别墅高，不论美帝英夷小日本，高层公寓往往都在市中心，富人消费。
香港不同，有钱没钱的，都需要买公寓，为了摊平成本，降低房价，霍爷就把预定制度引入高层公寓建设，确实收到奇效。
奇效是什么，把画好图纸通过报建审批开始动工的物业，预先出售给业主们，香江楼房房号也叫“楼花”，所以先预定这样的期房，就叫“买楼花”。
这样开发商就能预先回笼一部分资金，加上预售的市场份额，建设起来也就更有底气，大大降低开发商的资金压力和风险；
作为回报，开发商卖楼花自然比正常现房便宜一些，购房者也有甜头，这样双方一拍即合，模式风行。
“楼花”模式原理上没有问题。期房相当于期货，只要开发商购房者按时交割付钱就行。
但是既然是个“期货”，那就有了投机的手段。“买楼花”只需要付一部分钱，就可以拿到整个物业的期权。
那么在离交割的这段时间内，就有炒作空间。
当然，资本主义，炒高炒低，市场经济，一不小心“衰咗”，到时候楼价下跌无人接盘，交割房屋付不起钱，只能破产跳楼，“八个人一起上吊，何其壮观--”。
这边神州试验田，当初就是一条龙照搬，只是玩的更过火，到后来不是“炒楼花”，炒地皮炒图纸炒项目，击鼓传花，不爆才假。
所以后来老爷们也总结了一下，关于这个“住房改革”，不光要搬土地招拍挂的模式，还要搬管理经验制度，
于是93年一地鸡毛之后，94年出台《城市房地产管理法》，建立了预售许可制度。
老爷们说的含蓄，“在总结各地经验基础上”，其实就是海南试验田一片狼藉的成果。
神州预售许可制度建立，刚开始也是照搬香江模式，只要物业拿到审批开始动工，就可以预售。其实大体来说，制度也没错。
所以94年之后八年十年内，神州地产业基本还算波澜不惊，四平八稳。
原因？其一大概93年试验余威，加上97年香港崩盘，在此期间，不论屁民老爷，对地产物业这些东东还是持谨慎态度。
加上当时洗刷刷屁民口袋的花样还多，例如股市，神州经济三驾马车也刚刚腾飞，所以老爷们暂时还没把心思放到地产上。
其二，房产预售许可制度还是有一定平抑房价的效果。此话怎讲？当时地产市场还未被老爷们重视，于是各地小开发商们开始五花八门的涌现。
可以“卖楼花”这样对小开发商们来说，压力小，好经营，就做做当地街坊生意，也可以游刃有余。
规模大些的开发商，因为价格被小开发商们压制，也就只好随行就市，各种促销打折唱歌跳舞，
总体来说，神州那些年基本还是买方市场，价格符合市场需求，起伏不大。
