人口红利见顶有啥影响?
    看看日本,1947年、1960-1970年代,1980年代初,三个房价上涨时期都伴随着人口红利的释放,
    及至1992年劳动力人口占比见顶、房地产泡沫破裂,房价暴跌,一轮周期完毕。
    二战后，已经走过三轮房地产周期的美国,也显示着劳动力人口和房价之间的奇妙互动。
    最近的一次,2006年美国劳动人口占比急降,2007年房价开始转向,2010年出现该轮周期最低点。
    人口迁徙变化
    劳动力人口越来越少,人口的迁徙开始产生变化。
    北京、上海、广州,仍是中国最大的“吸人器”,无可厚非。但短期已有了些变化。
    随着城市承载力的超饱和,人口外溢的现象越来越明显,
    以北京为核心的河北,以上海为核心的杭州、苏州、湖州、丹阳等等,都是接收涌往上海再溢出来的人口的重要地区。
    随着产业的调整和外溢,重庆、成都等地区也成为了净流入地区。
    另外,黑龙江、西藏、内蒙古等地也出现了人口净流入。
    更长远的变化,理论基础是发展经济学家Arthur Lewis依托“亚洲四小龙发展轨迹”研究的“拐点论”,动因之一则是新城镇化运动。
    在Arthur Lewis 的理论中,工业化启动之初,劳动力从生产率低下的农村向城市工业部门迁移,在快速工业化的农业经济体中,工资也能保持低位。
    但最终农村的工资开始趋近工业部门,雇主需要提供更好的待遇(包括工资和生活提供),才能吸引公认离开农村家乡。
    “工业化的农业经济体”曾给中国创造了高投资、高储蓄率、高顺差,但不平衡的经济。
    中国的新城镇化,也同样在为部分劳动人口留在距离家乡更近的城市,增加吸引力。
    而这些趋势背后,是整个房地产供求格局更加平衡,普遍意义的三四线城市房价暴跌的基因,一线城市供不应求房价暴涨的基因,都会得到削弱。
    而这一“平衡”状态下的房价,会把当前的房价挤掉更多“水分”。
    大家都知道,制约房价的因素非常多,人口结构、经济结构、房地产领域各种微妙而复杂的关系。
    本文仅以历史经验和历年数据为支撑进行趋势判断。