中国独立房地产研究人士：沈晓杰
    中国城镇住房消费潜力只是“看上去很美”
    如果按照中国高层再三强调的全面建设小康社会的要求，城镇居民如期在2020年实现全面小康的住房目标，
    那么，中国房地产市场的发展潜力是惊人的。
    早在11年前（2004年底），中国就正式发布了全面小康社会的住房标准。
    当时的建设部政策研究中心首次系统阐述了“全面小康”下中国人的居住指标。
    这就是：城镇居民“2010年人均住房建筑面积为30平方米。2020年人均住房建筑面积为35平方米。
    平均每套住宅标准在120平方米左右，达到户均一套、人均一间的总体目标。
    为保证居住的舒适度，合理的厨房面积应不低于6平方米，卫生间面积不低于4平方米，主卧室面积不低于12平方米”。
    农村住房的全面小康标准为：“2010年农村人均住房建筑面积达到35平方米。2020年为40平方米左右。”
    这也是我国公认的全面小康社会的住房标准。
    那么，到2020年，中国城镇常住居民人口的规模会有多大？
    2006年中国国务院办公厅印发的国家《人口发展“十一五”和2020年规划》指出，到2020年中国人口发展的目标及总量控制在14.5亿人左右。
    如果按照中国城镇化率到2020年提高到61.9%的目标，届时中国城镇总人口就是8.98亿人。
    这8.98亿人要实现人均住房35平方米的全面小康住房标准，城镇居民住房在2020年就必须达到314.3亿平方米。
    而现在全国城镇所有的存量住房与此相差甚远。
    2003年中国建设部公布的数据显示，到2002年底，全国城镇住宅建筑面积为81.85亿平方米。
    而根据国家统计局的统计年鉴和年度统计公报，从2003到2014年，全国城镇竣工的新建住房总面积为89.6亿平方米。
    但这12年间城镇新增的竣工住房，还必须扣除由于城镇改造更新对原有住宅的拆迁——保守估计，
    全国城镇原有的存量住房在12年间减少了14.4亿平方米。
    因此，到去年底，中国城镇所有的住房（包括未售出的已竣工住房）加起来也只有157.05亿平方米，
    仅是“全面小康”所要求的314.3亿平方米的约一半，缺口高达157.25亿平方米。
    要填补这个鸿沟，今后6年中国城镇每年需要竣工26.2亿平方米的新建住房。
    这比从2012年以来的3年中城镇所有竣工的住房总和（23.87亿平方米）还要多。
    就是按照这两年中国城镇每年10亿平方米左右的商品住房的年销售量（包括库存房和预售房）来看，
    这也将使得住房消费可取得令人振奋的消费倍增。