2012年底以来，国内一线城市及热点城市房价快速上涨，国务院再次出台强力措施调控房地产市场。
同时，高房价也再次引发了中国房地产是否存在泡沫的讨论。
中国的房地产到底是数量的“泡沫”还是价格的“泡沫”？总结国内外的各种研究，支持中国房地产泡沫论的证据有二：
其一是各地不断出现的“鬼城”，其二是过高的房价收入比。
两种情况──至少在部分地区──都是客观存在的，但前者是量的“泡沫”，后者则是价的“泡沫”。
“鬼城”意味着供大于求，而过高的房价收入比则对应供小于求。
两个现象不可能同时存在，在商品房供给过剩的地区，过高的房价收入比是很难维持的。
鬼城集中在三四线城市，较早的例子是鄂尔多斯，最新的例子是常州、营口等等。
过高的房价收入比则均指向北京、上海等一线城市。
这反映了中国不同地区房地产市场供求关系的割裂。
“鬼城”源于三四线城市地方政府的造城运动。
地方政府将级差地租作为城市化的启动资金，并通过基础设施的改善进一步提升土地的价值。
在这些城市中，土地的供给是极具弹性的，地方政府办公地址的迁移或大型企业的迁入，
往往伴随着当地公共资源的重新配置，由此形成诸多“新城”。
客观地说，三四线城市房价相对于居民收入水平来说并不离谱，但这些城市没有外来人口的集聚效应，
中等收入家庭拥有两套甚至更多住房的情况也非常普遍。
由于需求基本饱和，供给的大规模扩张非常容易形成“鬼城”。
在人口红利日渐消失的情况下，三四线城市的过度供给的确是中国房地产面临的最大风险。
相反，经济发展过程中，一线城市的人口聚集效应不断增强。
一线城市的主城区不仅是地区乃至全国的行政和商务中心，更集中了核心的教育、医疗等公共资源。
这些地区的土地供给极度缺乏弹性，“摊大饼”方式形成的新城区缺少产业支撑，
工作上的交通时间成本极高，生活上也缺乏优质的公共资源，最终只能沦为“睡城”。
由于缺乏有效供给，一线城市的商品住宅只能遵循价高者得的拍卖原理，
高企的房价收入比反映了土地资源的稀缺性和居民的贫富差距。
因此，一线城市房价的“泡沫”本质上不是房地产的问题，而是城市规划和贫富差距的问题。
一线城市的核心区域是历史、政治和经济因素共同积淀的产物，城市规划的变迁是一个漫长的过程。（转自华尔街日报）
