为什么中国的房地产“泡沫”是一个大多数人厌恶的“泡沫”？
2003-2007年间，美国、西班牙和爱尔兰等国家也经历了显著的房价上升过程，
与中国相比，一个重要的区别是房价上涨过程中社会大众的态度。
美国等国的房地产泡沫是人民群众“喜闻乐见”的（至少在泡沫破裂前），
其特点是信贷推动下房价与消费的正反馈循环。
宽松的货币环境推动社会大众通过信贷改善居住条件，房价上涨形成的财富效应进一步刺激居民消费。
相反，尽管中国的房屋自有率大大高于美国，但房价上涨过程中怨声载道者占了绝大多数，
2011年中国城镇家庭住房自有率为85.39%；而美国家庭房屋自有率为65.40%。
近十年来的房地产调控已经基本消灭了房地产市场的非理性信贷。
更重要的是，购房支出耗尽了普通家庭一代甚至两代人的积蓄，
带给居民消费的是挤出效应而非财富效应。
任何资产或资源价格的上涨，本质上都是财富的再分配过程，是有产者对无产者财富的挤占。
土地产权制度和政府职能的界定决定了财富的再分配。
对于中国而言，政府作为国有土地的所有者、集体土地划转国有土地的规则制定者和土地市场唯一的供给方，
毫无疑问是房价（地价）上涨这一财富再分配过程的最大受益者。
如果各级政府最重要的任务不是公共服务，而是发展经济，就难免与民争利。
政府获得了房价上涨的财富效应，居民消费则被挤出。
相反，美国等国家土地早已私有化，且所有权相对分散，不存在类似于拉美国家的大地主阶层，
拥有土地和房产居民都是房价上涨的受益者。
政府在泡沫的繁荣期增加了财政收入，但泡沫破裂后则需要为银行的不良资产买单。
但自始至终，政府都只是纳税人的一个载体，繁荣期的收入用于社会公共支出，
萧条期的债务成本也要由纳税人共同承担。
可见，中国房地产的“泡沫”不是一个简单的价格问题，甚至也不是简单的数量问题。
房地产“泡沫”的背后是深层次的体制和机制因素。
只有进一步推进改革，从转变政府职能、缩小贫富差距及改革土地产权和转让制度入手，
才能在根本上化解房地产领域积聚的风险。
