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经济专题

政府托市难阻房价下跌

2014-09-27

    媒体热传,央行将调整首套房认定标准,对于已经还清贷款者,不管名下有没有房,都算首套,即最宽松的认贷不认房。
    对于这一政策,如果属真,则意味着最强的房地产救市政策出台。
    中国货币当局在二套房的认定上经历了一个变化。
    最早是认贷不认房,也就是说只要以前有过贷款,不管有没有还清,在买第二套房的时候,都认定为第二套房;
    后来变化为认房不认贷,不管有没有贷款,只要手头有房产,在购房的时候就认定是第二套房。
    在2010年所谓最严厉调控的时候又变为认房又认贷,即能够在系统查清有多少房子的,比如在整个房屋登记系统里边查清购房者的家庭已经有一套房子,这个直接认房就可以;
    如果查不到的话,查清已经有过贷款的话,按照贷款来进行认定。
    但如果调整到媒体所传言的,不管有多少套房子,只要还了贷款都算一套,那显然违背了住房信贷政策差异化的初衷。
    意味着政府房地产调控以来最为厉害的救市。
    以前二套不但要首付50%,而且要执行至少1.1倍的利率,如果回归到一套,等于鼓励大家通过信贷杠杆炒房。
    最近房地产救市政策频频,特别是各级政府,救市的举措和尺度直逼2008年金融危机之前。
    有些政府在救市的时候乱了方寸,把自己没有权力调整的信贷政策都纳入了自己的政策体系,比如湖北,要求银行可以执行7折利率。
    这说明在房地产问题上,政府就其内心而言是没有任何底线的,只要可能,他们恨不得搞零首付,恨不得银行给开发商垫钱。
    但是,这一次,不管地方政府如何救市,房地产这个他们的宝贝儿子是真的救不起来了。
    何也,因为当地产正在发生三大惊天变局:
    其一,过去买房炒房者,都变成了卖房者,这是房地产市场最大的变化,看不到这个变化的,都没意识到死亡的逼近而仍然做着狂欢之梦;
    其二,80%以上的城市住房供应已经严重过剩。住房库存的消化周期已经到了红色警报线,一些地方的库存甚至需要消化至少10年,房子比人多,房子的价值就和大白菜一样;
    其三,社会资金正在撤离房地产市场,不要说投资已经降到14%以下,也不要说70个大中城市只剩下厦门一个在涨,看房地产的未来,最终要看资金如何投票。
    前8个月,进入房地产行业的资金增速只有3%,这是有房地产市场以来最差的,
    考虑到房地产2013年以来的体量已经很大,这个增幅意味着资金在逃离房地产行业。
    如果看不到这三大惊天变化,以为任何政策松动都能引发房地产市场的反弹,认为政府想救市就能救起来,是很傻很天真的。
    我们认为:一,房地产市场不会崩盘,但迎来了真正的转折点,转折点不是崩盘点;
    二,2014年及以后两到三年的市场,主要受流动性紧张的影响,流动性的短缺对于房地产市场是致命的,很多开发商会死掉,死掉之前跑路的也会大有人在;
    三,房地产市场会分化,而且分化会更加明显。80%以上的城市房地产是产能泡沫,房子太多,难以消化,这个问题不可能靠救市解决。
    最后,未来别听暴涨论胡扯,也别听崩盘论的呓语。中国房地产的任何选项里,都既不会有暴涨,也不会有崩盘。
    房地产在告别短缺之后,只是迎来了真正的市场竞争阶段而已,有些房子可能永远卖不出去了而已,这对市场而言是好事。
    房地产至少要阴跌三年,温州、鄂尔多斯模式会形成燎原之势。
    中国的地方政府在房子已经太多的情况下,无力阻止房价的下跌,或许他们也没有力量阻止房价的崩盘。