曾大江 于 2016/2/5发布在 凯迪社区 > 猫眼看人
    先看一个真实的例子。某县拥有107万人口，其中城市人口38万，城市化率只有35.51%，
    比全国平均水平54.74%低19.23个百分点。
    该县的情况是三四线城市的典型代表。
    2013年该县县城新建高层住宅均价为4200元/平米，
    2015年12月已经降到3300元/平米。
    同一个楼盘后买的比先买的便宜1000元/平米的现象非常普遍，
    同一栋楼的同一层后买的比先买的便宜1000元/平米的现象也不少。
    这说明地产商的利润空间是很大的。
    同一个区域同一个时间相隔不到百米的两个楼盘的均价相差500元/平米到1000元/平米的情况非常普遍。
    这说明一些楼盘的利润空间是很大的，一些楼盘即使比相邻楼盘便宜500元/平米到1000元/平米仍然是有利润的。
    2016年1月该县城50多个楼盘中已经有近10个楼盘的新建高层住宅的价格降到2500元/平米，
    这些降价的楼盘曾经也卖到4000元/平米左右的。
    这说明高层住宅的价格降到2500元/平米，地产商仍然是有利润的。
    该县房管局发布的数据显示该县城高层住宅楼面地价一般在500元/平米到800元/平米。
    假设2500元/平米的价格中含有800元/平米的地价，900元/平米的建筑成本，
    那么地产商毛利润就是800元/平米。
    基本符合地价三分之一、建筑成本三分之一、毛利三分之一的房价构成机制。
    除去银行贷款成本和营销成本，2500元/平米的价格中地产商的净利润应该还有300元/平米到500元/平米。
    如果楼面地价只有500元/平米，那么地产商的净利润就可能高达600元/平米到800元/平米。
    如果2500元/平米时地产商的净利润还有300元/平米到800元/平米，
    那么4000元/平米时地产商的净利润就应该有1800元/平米到2300元/平米。
    地产商既然以前赚了大钱，现在零利润或亏点本是应该的。
    因此，该县的新建高层住宅的价格即使降到2000元/平米，
    县政府的土地出让金不会少收，银行也不会形成坏账，
    最多就是地产商零利润或亏点本而已。
    一个县城的情况是这样，其他三四线城市的情况也类似。
    地产商在13年前就宣称房价的三分之一是地价、三分之一是建筑成本、三分之一是毛利。
    但是，仔细分析后，可以发现即使到2016年1月三四线城市的楼盘中只有价格最低的楼盘的房价是三分制的。
    其他楼盘的房价中仍然有近五成的毛利。
    在楼市好的时候，地产商有六成到八成的毛利。
    全国地产商们和砖家们不谋而合地一直宣称的三分制房价是欺骗消费者的。