日本东京:不支撑人口净流入和房价之间的正相关关系
    日本房价1990年达到最高点，
    首都圈均价93.4万日元/平方米（约合4.84万元/平方米），
    1991年开始下跌，持续下跌11年，
    2002年跌至最低点51.3万日元/平方米（约合2.66万元/平方米），
    平均价格最大跌幅达45%。
    2003年，日本房价又开始上涨，
    当前首都圈的房价为77.9万日元/平方米（约合4.04万元/平方米），
    尽管已较最低点上涨51.9%，但仍未涨回最高点水平。
    从人口数来看，1992年开始日本东京人口数连续下降三年。
    但能否就此推断出是因为人口流入减少，所以房价就下跌了呢？
    我们认为日本数据不足以支撑这个结论。
    首先，从时间先后来看，房价下跌在先（1991年），人口减少在后（1992年），
    按照逻辑，应该是先发生的事情是后发生事情的原因，
    即人口数的下降可能是受“房价泡沫破灭”的影响。
    其次，从数据来看，尽管1996年开始东京人口已经恢复持续正增长的态势，
    但房价仍在此后连续下跌了近7年之久。
    可见，人口净流入并非房价只涨不跌的理由，
    只要房价存在泡沫，当泡沫积到一定程度开始破裂的时候，
    所谓人口净流入是无法阻挡房价下跌的。
    这个道理和股市泡沫破灭时是一样的。