作者：童大焕
    2015年「国家牛」、「政策牛」、「改革牛」下洗劫中产的股市狂潮，
    很快将在2016年的中国楼市上演。
    只不过，楼市的周期要比股市长得多。
    因此，楼市的狂欢期更长，痛苦期也会更长。
    股市在半年内，几个浪潮就把很多中产的最后一条短裤冲掉，
    楼市则表现得温柔得多，它是慢慢地帮你脱，3年以后才见分晓。
    世上最悲催莫过于人家已娴熟地把房地产玩成了金融工具，
    你还在抠巴抠巴地数着自己的月供和首付。
    2011年限购限贷催生了2014年后的房地产开发商破产潮，
    80%的开发商会破产，因为他们积极主动地响应政策号召，
    把几十年积累的财富都投向了不限购的三四线及其以下城市，
    然后，就没有然后了。    2016年楼市史无前例的降首付、降税费、降息降准等一系列密集的宽松救市政策，
    会带来大都市远郊区投资客的破产潮。
    也是3年以后逐渐呈现。
    由于降低首付和税费等政策，
    过年后一线和强二线城市房地产市场呈现出量价齐升甚至一房难求的抢购潮。
    这波抢购潮主要特点是刚需和改善性需求火爆，
    市中心较高总价的投资性需求和豪宅需求则保持平衡态势。
    与此同时，投资性需求也大规模向一线城市结集。
    向一线城市结集的原因，是过去几年，
    由于限购限贷导致大规模向三四线及其以下城市分散的楼市投资，
    如今已经遭遇了普遍的过剩危机，曾经潮水般流向中小城市的资金，
    如今在货币政策大幅度宽松之下，又潮水般地以更加集中态势向一线城市涌来。
    但是到了城外，又遭遇限购这个高高的城市堤坝！
    虽然有少数投资资金会通过种种方式绕过限购堤坝，
    但大部分资金还是像洪水一样被牢牢挡在了城外。
    三四线以下城市去不得，一线城市进不去。
    于是，资金开始在一线城市远郊和城外，以及强二线城市安营扎寨。
    恐慌性资金也被席卷入市。
    这便是2015年下半年以来，一线城市远郊不限购地区楼市火爆、量价齐升的原因所在！
    借着「区域均衡一体化」的黄粱美梦和现实政策，
    这把火越烧越旺，最终结果，必是「玩火者自焚」。
    以前是三四线城市鬼城风险大，现在前面的鬼城风险没有解除，
    后面的鬼城风险接踵而至──大都市周边正迅速酝酿鬼城风险。
    楼市越火，风险越大。
    这波大城市不限购远郊区域的楼市狂潮，
    主要由投资者驱动，恐慌者跟风，
    除了极少数为了孩子上学的（因为大城市限制外来人口孩子上学和高考）、
    给父母买房子便于周末回家看他们的（这类需求会逐渐萎缩而不是大幅度增加，
    因为不熟悉的人文环境，以及老人恋旧等原因，大多数老人宁愿在老家居住生活），
    鲜有真实的自住需求。
    而在一手房时代，对于这类大城市远郊不限购地区居住生活的未来想像，
    基本上属于「想得很美」，一旦真实入住，
    房价将高于当地工作、生活人口的购买力；
    对于大城市职住分离的钟摆式「溢出人口」来说，
    时间成本、交通距离又大大超出他们的可承受能力。
    因此，对于此类房屋，不管其在一手房时有多么火爆，
    房价涨得多么疯狂，售楼处多么人挤人，房子建得多么好，
    环境多么宜人，交通多么顺畅，
    到真正入住、到二手房时代一定会歇菜──
    就像不论当年三四线城市多么火爆，今天一定要歇菜一样。
    可以准确预言三四年后，环大都市远郊不限购地区的过剩和鬼城结局！