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中国城市房产过剩的真相(上)

2016-06-04


    在短短二三十年内儿童数量如此大规模的减少和急剧占比下降,
    可能是人类历史上从未遇到过的。
    人口总量增加而儿童数量减少,
    当未来人均寿命越来越长时,人口断崖造成的极速老龄化,
    将成为中国不得不面临的严峻问题。
  其他行业先不说,这种影响在三四线房地产市场上早已充分体现。
    当过去一段时间一二线房价暴涨之时,
    三四线城市却面临严峻的库存压力,
    深层次的原因其实在于人口的流出。
    统计数据显示:沈阳市在2000年的在校学生人数约为189万人,
    到2014年降为约120万人,年均减少13.5万;
    锦州市在校学生数量过去10年从51.4万下降到41.4万,平均每年减少约一万。
    青少年人口的持续减少与房地产库存的增加,终于在最近几年产生反应。
    沈阳市2012年房屋销售面积为约2469万平方米,
    2014年下降到约1498万平方米,两年间下降约四成。
    自2014年上半年开始,沈阳房价持续下跌22个月,锦州更是多次进入城市跌幅榜;
    至今两地房地产库存依然压力山大。
    房子最终是给人住的,当人口减少时,库存过大的房地产必然遭受压力,
    只是这种压力反应到房价上可能会有时间上的延迟。
    资金供应、利率以及其他各种政策因素也可能会在短期内影响这种传导,
    但从更长的时间内考察,这种逻辑无疑是成立的。