吴迪
    最近房地产又开始火得一塌糊涂，很多人问我房地产牛市是不是又来了。
    不知道大家知不知道，有时候年纪大的人，突然经常性的红光满面，
    不是因为作为一个老年人，他的身子骨罕见的硬朗起来，
    而是极有可能他要中风了。
    其实我对中国房地产的看法一直没有变。
    早在2012年7月我就预测中国楼市将见顶，房地产危机实质上是债务危机。
    中国的债务融资活动已成了庞氏融资的红海。
    中国经济最大的矛盾不是流动性危机，而是超级去杠杆化。
    人民银行的传统货币政策无法将这些问题根治，
    只能勉强维持过度杠杆化的经济和暂时阻止信贷链条的断裂。
    让我来准确定义一下什么叫房地产崩盘？
    房地产崩盘是指房地产价格同比增速坍塌甚至是趋负，
    以房地产为抵押品或投资标的的融资活动开始出现系统性的债务违约。
    我一直以来都说房地产危机实质上是债务危机，房地产周期就是债务周期。
    供需只是障眼法。为什么这么说？
    因为房地产等不动产是债务融资过程中最重要的抵押品。
    以国有四大行之一的中国银行（BOC）为例，
    在2011年其贷款抵押品的39%为房地产和其他不动产。
    最新从银监会得到的数据是，2013年底中国最大的几个商业银行的房地产贷款，
    及以房地产为抵押品的贷款，对贷款总额的占比为38%。
    房地产和土地作为抵押品在房地产信托等影子银行，
    信贷中的权重可能更大，危害也可能更大。
    根据麦肯锡去年的债务研报，中国有接近一半的债务都与房地产有关。
    所以预测房地产拐点，是从债务周期的角度准确收集分析数据，得出债务周期的拐点。
    预测房地产在2015年左右崩盘，是因为我看到中国的债务泡沫会在2015年左右破灭。
    债务泡沫破灭的本质就是资产负债表通缩急剧恶化。
    （抵押品–主要为房地产，价格泡沫破灭，
    即便是抵押品被债权人没收，债务人依然不足以清偿债务，
    这就是债务通缩，也可以说是资产负债表通缩。）
    那么要观察什么样的宏观金融变量，才能把握债务周期的拐点呢？