来源:FT中文网/作者:刘胜军
    过去拾年，中国楼市是在经济学家谢国忠“一路唱空”的神预测下，屡创新高。
    尽管房地产是长周期，但终究要遵从“天下没有不破的泡沫”的规律。
    目前一线城市房地产的“租金收益率”已经低于余额宝收益率，
    这意味着房地产早已脱离了“价值投资区间”，进入“零和博弈”阶段：
    只有房价的持续上涨才能实现合理的投资回报，
    这与脱离了盈利基本面而不断推高市盈率的股市泡沫在原理上并无差异。
    这次谢国忠不再孤独，
    除了越来越多经济学家加入看空阵营外，
    连靠商业地产成为“中国首富”的王健林也警告称：
    中国房地产市场泡沫是“历史上最大的泡沫”。
    更有意思的是，在此轮房价暴涨前，“权威人士”刚刚严厉警告过，
    “树不能长到天上，高杠杆必然带来高风险，控制不好就会引发系统性金融危机，
    导致经济负增长，甚至让老百姓储蓄泡汤，那就要命了……
    一些国家曾长期实施刺激政策，积累了很大泡沫，
    结果在政策选择上，要么维持银根宽松任由物价飞涨，要么收紧银根使泡沫破裂，
    那才是真正的”两难“，左右不是！
    恢复房地产市场正常运行，去掉一些不合时宜的行政手段是必要的，
    但假如搞大力度刺激，必然制造泡沫，这个教训必须汲取”。
    历史是最好的老师。
    与中国当前的房地产泡沫最具可比性的是日本80年代末的房地产泡沫：
    两次泡沫均发生在“从出口导向转变为内需拉动”的经济转型的关键时刻；
    都面临经济增速放缓的压力；
    人口结构上都出现老龄化趋势；
    两次泡沫都是因为实体经济投资回报率下降而同时货币宽松；
    经济杠杆率都迅速提高；其银行体系均缺乏足够的市场化……
    当然也存在不同：
    中国人均收入远低于80年代末的日本；
    中国仍处于城镇化的中期阶段，城镇化率只有56.1%（发达国家在80%以上），而户籍城镇化率仅为39.9%；
    中国政府对房地产泡沫的危害性有更清醒的认知，所以不断出手调控；
    中国地方政府对房地产的依赖程度更高，所以“政策市”色彩更为浓厚，
    中国房地产“市场化”程度更低；
    中国的银行体系对首付款一直有较高的要求……