来源:lixunlei0722-作者:李迅雷
    正如中央工作会议所言，房子是用来住的，不是用来炒的。
    人口因素对房价的影响，可以找到不少证据，
    如2012年之前，一二线和三线城市的房价涨幅非常一致，
    2012年之后，一线城市的房价快速上涨，大大超越了二三线城市的涨幅；
    2015年开始，二线城市的房价涨幅也开始扩大。
    房价这种从普涨到结构性上涨的切换，与人口年龄结构、人口流动有明显的相关性，
    如中国劳动年龄人口（15-59岁）的净减少是从2012年开始的，当年减少了345万。
    此外，从2011年开始，中国新增外出农民工数量也首次出现了减少，
    故人口年龄结构与人口流动两个因素都导致房价普涨时代的结束。
    在房价涨幅较大的二线城市中，合肥和厦门尤为引人注目，
    据说2016年的涨幅分别列第一和第二。
    如果从二线城市过去10年人口增长幅度看，恰好又是厦门第一、合肥第二。
    但同样的省会城市如西安，或同样的计划单列市如大连，2015年的人口居然是减少的，
    这可以解释为何这两个引人注目的城市在全国房地产火爆的2016年，
    西安房价几乎没有涨，大连房价是下跌的原因。
    从2015年开始，中国的流动人口数量首次出现了减少，
    净减少超过500万，这意味着什么呢？
    我认为意味着中国的城镇化进程步入后期。
    据国家统计局的数据，2015年新增外出农民工的数量只增加60多万，
    其中80%以上流向地级以上城市——这也印证我的一贯判断，
    即中国正在经历的是大城市化进程，而非城镇化，
    2015年二线城市房价的崛起，正是大城市化快速推进的体现。
    大城市的优势在于教育、医疗和文化娱乐等公共服务的资源比中小城市优质且丰富得多，
    就业机会和薪酬待遇等也优于中小城市。
    当中国成为中高等收入国家之后，恩格尔系数下降，服务消费比重不断上升，
    这就是人口不断流向大城市的原因所在，
    这也是中国不同类别城市房价自2012年开始出现分化的原因。
    从人口老龄化角度看，中国未来的房价肯定是不乐观的，
    因为老龄化意味着房地产总需求长期回落，
    也就是说，每过一年，离房地产的熊市就会近一年。
    中国人口基数庞大，不像美国可以通过移民来缓解老龄化问题。
    因此，人口流向和老龄化决定了今后中国这一轮房地产上升周期中，不再有普涨行情，
    只存在与大城市化相关的结构性行情，但趋势并不乐观。