房地产信托融资全面暂停的消息也于7月中旬在房地产、金融圈子不胫而走。
从数据上看，今年3月份的528亿新增信托贷款大概率是今年的最高点了，
因为监管层勒令要求“三季度房地产信托规模不得超过二季度”。
实际上，从2016年起，信托贷款存量规模随着房地产的周期上行而一路狂奔，
从2015年12月的5.39万亿飙升到2018年2月的8.65万亿，
年复合增长率达到惊人的24.4%，远超名义GDP增速和M2增速。
这种现象会成为历史。
截至7月24日，房地产信托成立规模375亿元，同比下降 21%。
不止是房地产信托，对房地产企业的开发贷、内债外债、私募基金等融资手段的强监管也已经开始。
2019年5月17日银保监会出台23号文，
明确要求商业银行、信托、租赁等金融机构不得违规进行房地产融资。
从销售端的监管向资金端转移，从钱袋子直接掐住，这是一个相当强烈的信号。
根据克而瑞CRIC对95家房企的债券情况的调研数据，
2019年下半年到期债券为1700亿，到2021年将攀升至3000亿，
包括今年在内的两年就是房企的偿债高峰期。
因为多数企业的债权期限是3到7年，而2015年正是这轮房地产周期的启动年份，也是房企债券的密集发行期。
5月31日之后监管部门开始限制部分房企发行债券及ABS产品，
6月份以来全月境内地产负融资额。
7月12日，发改委要求房企发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务。
对于中小型房企，高昂的融资成本制造了高昂的待偿利息，
而销售端如果不通畅，那资金链断裂破产清算是分分钟的事情。
作者系丹阳投资董事长、首席投资官。
