日本房地产泡沫的破灭
2019-11-20
日本的房价和股市在1895年(应该是1985)年广岛协议签订以后开始飞涨。
同时,日本政府为了刺激国内经济,选择降低利率,实行宽松的货币政策。
一瞬间,日本似乎进入了黄金时代,到处都是钱。
日元值钱了,美元便宜了,那时候的日本人在全球到处扫荡奢侈品,
法国的奢侈品据说接近一半都是被日本人买走了,
法国满大街都是日本游客,LV包是日本女人的标配,
企业则是大肆搞海外并购。
从1985-1990年间,很多世界名画的拍卖价格被刷新了,
而买主几乎都是日本人,而这仅仅是日本大量收购海外资产的案例之一。
此时的日本人普遍有个心理,因为利率低,贷款便宜,大家都不愿意把钱存在银行,
贷款却风气正盛,银行风险偏好显著提升,“金融热”也迅速成型,大量资金流入房地产市场。
本来节约勤劳的日本民族,忽而全变成了投资家、投机家。
日本人多地少,人们坚信土地永远是稀缺的。
日本全民陷入炒地买房风潮,土地价格不断暴涨,“地王”每隔几个月就刷新一次。
从1886年开始,日本房价连年暴涨,在1991年楼市顶峰,东京平均房价272万日元每平米,
而核心市区高达1450万日元每平米,
按通胀和汇率进行折算,差不多相当于今天北京/上海均价15万元每平米。
宽松的货币带来了通货膨胀,高房价引起日本民众的不满和抗议,
日本政府开始实施紧缩的货币政策。
在1989-1991年,日本央行连续五次提高利率,收紧银根抑制投资,并且出台房产税压制房价,
至此,楼市和股市两大泡沫应声而破。
据统计,股市在1989-1990年,暴跌超过70%;
楼市在1990-1992年间,暴跌超过60%。
从此,日本经济告别了高增长时代。